L’amministratore si configura quale mandatario con rappresentanza della compagine condominiale, ed il rapporto intercorrente tra il capo condomino ed il condominio è disciplinato dalle norme degli artt. 1703 e ss c.c. Il compenso dell’amministratore rappresenta una tra le voci di spesa più discusse e controverse all’interno dei rapporti condominiali, unitamente alle anticipazioni. Tra le varie novità apportate dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012 se ne annoverano alcune proprio in materia di compenso dell’amministratore. Disposizione fondamentale sul punto è rappresentata dall’art 1129, comma 14, c.c., in forza del quale «l’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta». La prescrizione di una specificazione analitica del compenso, prevista a pena di nullità della nomina, non intende solo precisare che l’importo dovuto è fisso ed onnicomprensivo, senza possibilità di ulteriori variazioni, ma significa, soprattutto, che esso non è il corrispettivo di un’attività di amministrazione semplice, che trovi attuazione in poche prestazioni sostanzialmente omogenee; la richiesta di una specifica analitica delle voci che danno titolo al compenso dell’amministratore è invece la spia della complessità e dell’eterogeneità dell’attività che egli è chiamato a svolgere. Premesso ciò, la disposizione consente che l’amministratore, quando si candida ad assumere la gestione condominiale, presenti un preventivo dove accanto ai singoli atti sia indicato il compenso che richiede, con la possibilità di indicare, per i lavori di rilevante entità, un compenso proporzionale al valore degli stessi. In questo secondo caso, però, per non incorrere nella sanzione della nullità della sua nomina, è bene che chi si candida ad assumere l’amministrazione di un condominio indichi con assoluta chiarezza la tipologia dei lavori da svolgere e la percentuale stessa, e lo faccia al momento dell’assunzione dell’incarico o del suo rinnovo. In questo modo l’assemblea avrà a disposizione tutte le informazioni per deliberare in merito alla nomina, dovendo il rapporto fra condominio ed amministratore essere incentrato su principi di certezza e trasparenza. Il problema nasce quando l’assemblea delibera l’esecuzione di lavori straordinari, dove è probabile che l’amministratore sia chiamato a svolgere una maggiore attività. Anche in questo caso l’eventuale maggior compenso, non specificato al momento della nomina, deve essere deliberato dall’assemblea e non preteso a posteriori dall’amministratore sull’errato presupposto che così è stabilito dagli usi. Se l’assemblea nulla ha deliberato, nulla è dovuto all’Amministratore, oltre al normale compenso accordatogli, dovendosi ritenere che anche gli interventi straordinari da eseguirsi sull’immobile riguardino opere comunque necessarie alla conservazione dei beni comuni e, quindi, ricadano attività rientranti nelle sue ordinarie attribuzioni.
Per completezza espositiva, per fornire una guida agli amministratori di condominio per una corretta determinazione del compenso da presentarsi al consesso con la redazione di apposito preventivo, preciserei tre modalità:
- quantificare il compenso nella previsione di una somma fissa mensile molto bassa correlata poi da una serie di aumenti in base al numero di assemblee convocate, di incassi effettuati, oppure di operazioni bancarie, in entrata o uscita, che si andranno a compiere;
- quantificare il compenso dell’amministratore è quello di distinguere tra ordinaria e straordinaria amministrazione, prevedendo una somma fissa ed onnicomprensiva per la prima e una percentuale sul valore della seconda;
- quantificare il compenso con una somma totale per tutta l’attività di gestione senza distinzioni di sorta.
