L’amministratore del condominio opera in regime di rappresentanza volontaria dei partecipanti al condominio, e come tale è soggetto alla disciplina comune dell’art. 1703 ss. c.c., applicabile a qualsivoglia mandatario, ed a quella specifica dell’art. 1130 c.c., salvo – come si è precisato innanzi – i maggiori poteri che il regolamento di condominio o l’assemblea dei condomini possono conferirgli ai sensi dell’art. 1131, comma 1, c.c. In tale veste giuridica, pertanto, egli eroga le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni (art. 1130, n. 3, c.c.). Chiarito quanto sopra, l’amministratore, nell’espletare la propria attività di gestione, ha diritto a ricevere un compenso, che deve essere determinato con un apposito preventivo analitico prodotto al consesso al momento della nomina ed approvato dallo stesso. Anche per le conferme successive dell’incarico di mandatario, le deliberazioni devo contenere l’indicazione del compenso – con la precisazione anche dell’IVA e contributo previdenziale, se dovuto – ed è possibile anche de relato far riferimento alla delibera di nomina o quella di conferma dell’anno precedente (Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2017, n. 21966; Trib. Busto Arsizio 10 gennaio 2020; Trib. Palermo 9 febbraio 2018). Tuttavia, nel rapporto di mandato tra condomini e amministratore, quest’ultimo non ha potere di spesa, ma il diritto al rimborso delle anticipazioni solo qualora la detta spesa sia approvata dall’assemblea, come già ribadito, in quanto il credito del capo condomino non è né liquido né esigibile. In tema di legittimazione attiva, il legittimato a richiedere le anticipazioni è l’amministratore sia che in carica, che sostituito; per la legittimazione passiva, si potrà rivolgere sia al condominio che ai singoli condomini per quota. La normativa sul mandato, e non quella sull’arricchimento senza causa, fa sì che l’obbligazione al rimborso sorge al momento dell’effettiva anticipazione, data dalla quale iniziano a decorrete gli interessi (Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2006, n. 7498). Per quanto concerne la prescrizione, sulle anticipazioni va riconosciuta quella ordinaria decennale, perché le dette anticipazioni non sono da considerarsi credito periodico, quindi, non è applicabile la prescrizione quinquennale; il termine della prescrizione decorre dall’approvazione del rendiconto (Cass. civ., sez. II, 4 ottobre 2005, n. 19348). Per quanto riguarda il rapporto di mandato che intercorre tra amministratore e condominio, si rileva che la norma di cui all’art. 1720 c.c. prevede per il mandante l’obbligo di rimborsare il mandatario delle anticipazioni da lui fatte, però tale norma deve essere correlata con i principi in materia di condominio e spese condominiali. Infatti, tali spese anticipate, per essere richieste dal mandatario devono passare dal vaglio dell’assemblea condominiale per la loro previsione e ratifica, senza le quali il credito dell’amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile. Ne consegue che l’amministratore di condominio cessato dall’incarico è attivamente legittimato a proporre l’azione per il recupero delle somme da lui anticipate nell’interesse del condominio nel corso della sua gestione, che risultino dalla deliberazione di approvazione del rendiconto, nei confronti dei singoli condomini per le quote rispettivamente a loro carico (Cass. civ., sez. II, 26 febbraio 2019, n. 5611; Cass. civ., sez. VI, 17 agosto 2017, n. 20137; App. Catania 27 maggio 2021). Tale legittimazione attiva trova il suo fondamento nelle specifiche funzioni dell’amministratore previste dalla legge (art. 1130, n. 3, c.c. e art. 1135, n. 3, c.c.) e, più in generale, nella disciplina del rapporto di mandato, qual è quello configurabile tra i condomini e l’amministratore. Sicchè l’amministratore non ha diritto al rimborso delle spese anticipate se non risultino contabilizzate nel rendiconto approvato dall’assemblea condominiale (Trib. Torino 16 ottobre 2020, n. 3611). Perciò, in mancanza della necessaria approvazione dell’assemblea condominiale, i crediti eventualmente risultanti in favore dell’amministratore dai rendiconto predisposti unilateralmente non possono dirsi liquidi ed esigibili. In altri termini, nell’ipotesi di mandato oneroso, il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale. In conclusione, l’amministratore di condominio, che rivendica dei crediti rinvenienti da anticipazioni e compenso, deve provare il requisito della esigibilità e liquidità con l’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea condominiale (Trib. Bari 26 febbraio 2024, n. 964).
Avv. Nicola Frivoli
