di Nicola Frivoli – Avvocato
QUESITO
Volendo vendere una casa ereditata dai mie genitori mi sono accorto che sulla piantina catastale non è riportata una apertura, su un balcone aggettante ad angolo. Cosa dovrei fare per vendere l’immobile secondo la legge?
RISPOSTA
La planimetria catastale è il disegno in scala 1:100 o 1:200 che rappresenta l’unità immobiliare. Contiene le principali informazioni tecniche di un’unità: esposizione, confinanti, destinazioni d’uso degli ambienti, altezze. La planimetria della casa, al suo acquisto, è registrata al Catasto (un’Agenzia del Territorio) e riporta parametri e caratteristiche esattamente corrispondenti alla realtà. Quando questi parametri cambiano, il Catasto deve essere avvisato di tale modifiche e bisogna passare alla registrazione di un nuovo documento, aggiornato. L’aggiornamento della planimetria catastale va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori e sicuramente prima del collaudo e del certificato che attesti la conclusione. Presentare questo documento in ritardo rispetto alla fine dei lavori comporta sanzione che si prescrivono in 5 anni. Vi sono diversi motivi di modifica della piantina catastale: 1) si voglia vendere l’immobile modificato; 2) si voglia chiedere un mutuo in banca per acquistare quell’immobile; 3) si necessiti di un certificato di agibilità. Nella fattispecie esaminata, siamo nell’alveo della modifica tardiva dell’unità immobiliare per la vendita della stessa (anche se per evidente inerzia del venditore dell’epoca). Per introdurre la procedura si ha necessità della presenza di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), che dopo aver rilevato la problematica (es. finestra non inserita dal costruttore), dovrà introdurre la procedura DOCFA. In base alla normativa vigente, la presentazione degli atti di aggiornamento del Catasto dei Fabbricati prevede il versamento dei tributi speciali catastali.Va, altresì, evidenziato che se la variazione catastale è richiesta dopo 20 anni dalle modifiche all’immobile, sarà applicata una sanzione massima, prevista dall’art. 2, comma 12, d.lgs n. 23/2011. Questa è la procedura da seguirsi, però sarebbe opportuno, sempre tramite un tecnico, verificare se il progetto del Costruttore dell’epoca (da trovarsi nell’Archivio del Comune di riferimento), contenga o meno tale finestra nel predetto progetto, e che per una errata rappresentazione grafica non sia stata inserita.
