QUESITO
In un condominio composto da quattro scale vi è la necessità di effettuare lavori di manutenzione straordinaria della rampa carrabile che, per regolamento condominiale e’ definita bene comune. Quale potrebbe essere il criterio di suddivisione della spesa tenuto conto che dalla rampa si accede ai garage (che sono solo 11 a fronte di una quarantina di condomini) e al cortile da cui si accede alle cantine (ogni condomino ne ha una). La rampa inoltre per un breve tratto funge altresì da copertura per sei cantine di proprietà di sei condomini.
RISPOSTA
La rampa di accesso carrabile è considerata una parte comune del condominio ed il criterio da adottare per il suo rifacimento è previsto dall’art. 1123, comma 1, c.c., in proporzione ai millesimi di proprietà.
Va precisato che le spese di manutenzione ordinaria e/o straordinaria non possono essere poste a carico di chi non ha né posti auto, né box o cantinole, né servitù di passaggio sulla rampa e sullo spazio di manovra e di accesso ai garage. Le spese per la conservazione devono essere ripartite esclusivamente tra i condomini che fruiscono in proporzione ai rispettivi millesimi di ciascuno (in tal senso Cass. civ. sez. II, 28 agosto 2015, n. 17268).
Posto ciò, seguendo questo ragionamento, se il proprietario non possiede un box o un garage, non sarà tenuto ad accollarsi eventuali spese per i lavori della rampa di acceso, salvo che una simile previsione non sia espressamente contenuta nel regolamento condominiale.
Per derogare alla norma ex art. 1123 c.c., occorre che la diversa convenzione sia adottata dal regolamento di natura contrattuale o dall’assemblea condominiale con voto favorevole dell’unanimità dei condomini. In tal contesto, ove il regolamento di condominio di natura pacificamente contrattuale sancisca che un determinato bene condominiale (specificamente la rampa di accesso alle autorimesse) è di proprietà comune e le spese ad esso relative sono da suddividersi secondo la tabella millesimale generale, va affermata la legittimità della delibera dell’assemblea condominiale che ponga tali spese, per millesimi di proprietà, anche a carico del condomino che di tale bene non faccia uso.
a cura dell’Avv. Nicola Frivoli
