di Nicola Frivoli – Avvocato
QUESITO
Sto per acquistare un appartamento in un edificio residenziale ma il venditore non trova il certificato di agibilità. Questo documento è indispensabile quando si rogita?
RISPOSTA
Il certificato di agibilità nella compravendita di un immobile, è un documento che garantisce il rispetto degli standard minimi di sicurezza, salubrità e igiene. In altre parole, tale certificato attesta l’agibilità della casa, ossia che l’edificio, le strutture e gli impianti in esso presenti sono stati realizzati secondo le vigenti normative. La richiesta del certificato di agibilità nella compravendita di un immobile, dev’essere presentata dal proprietario o da colui che ha ottenuto il permesso a costruire (se diverso dal proprietario). Il proprietario o costruttore, pertanto, provvederà a presentare al Comune l’autocertificazione dell’abitabilità della casa. Una volta effettuate le valutazioni del caso, gli uffici preposti rilasceranno il documento necessario. Sull’autocertificazione vale, comunque, la regola del “silenzio assenso”. In caso si autocertifichi, trascorsi 60 giorni e in mancanza di altre comunicazioni, si ritiene accertata l’agibilità della casa. Il certificato di agibilità è legato a doppio nodo con il concetto di commerciabilità, sia nell’accezione economica che in quella giuridica del termine. L’immobile privo di agibilità subisce esclusivamente un deprezzamento rispetto al valore che avrebbe in caso contrario e pertanto, pur se con maggiore difficoltà, può comunque essere oggetto di compravendita ed i relativi negozi saranno validi (c.d. commerciabilità giuridica del bene). E’ possibile inserire nel rogito una clausola di esonero di responsabilità del venditore per la mancata consegna del certificato di agibilità. Tale pattuizione non è nulla in quanto non è in contrasto con alcuna norma imperativa. A tal riguardo, la clausola contrattuale deve però essere formulata nel modo più chiaro possibile e pertanto l’inserimento in atto di una clausola nella quale si afferma che “il bene è trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova” non incide in alcun modo sugli obblighi in capo al venditore
