Nuove prospettive per la materia condominiale 

Si è appena conclusa la presentazione presso la sala del Cenacolo della Camera dei Deputati, la presentazione della proposta di riforma della materia condominiale alla presenza della classe politica e del tavolo tecnico costituito dal Dott. Francesco Schena, l’Avv. Carlo Pikler e dal Prof. Pierantonio Lisi.

L’incontro al quale hanno partecipato alcuni esponenti delle associazioni, ha sviluppato i temi della proposta tra cui spiccano quelli della professionalizzazione e l’ampliamento dei poteri dell’amministratore, la sicurezza degli edifici, la gestione economica, la gestione del fondo straordinario, la tracciabilità, l’estensione dei poteri dei rappresentanti del supercondominio. 

LA PROFESSIONALIZZAZIONE ED AMPLIAMENTO DEI POTERI DELL’AMMINISTRATORE 

Il precorso di laurea previsto dalla proposta, punta ad aumentare la professionalizzazione dell’amministratore con il conseguimento di un titolo abilitante alla professione. L’intento è quello di  salvaguardare il regime transitorio per chi ha già conseguito l’abilitazione puntando  a costruire una classe di amministratori attraverso una formazione in linea con altre categorie. La costituzione di un registro completa il quadro attraverso uno strumento di controllo che prevede anche un aumento delle ore per la formazione e con l’introduzione della formazione interamente on line. La eliminazione della figura di amministratore interno s’inquadra nel medesimo solco volto alla costruzione di una figura estrememente qualificata. 

L’ampliamento dei poteri parte dalla possibilità dello stesso di continuare il proprio mandato fino alla revoca eliminando la controversa figura della prorogatio imperii che secondo gli ultimi orientamenti giurisprudenziali non darebbero diritto al compenso. 

LA GESTIONE DELLA CONTABILITA’ E DEL RECUPERO DEL CREDITO 

Molto interessante ma meritevole di ulteriori approfondimenti è la parte riguardante la gestione della contabilità a partire dalla possibilità dell’amministratore subentrante, di far approvare il rendiconto infrannuale per poi arrivare alla certezza circa la presentazione del rendiconto e del termine dal quale far decorrere l’obbligo del recupero del credito. 

La verifica del rendiconto attraverso il revisore che certifichi il documento e la possibilità per l’amministratore di ricorrere al giudice per l’approvazione coattiva del bilancio in caso di inerzia del condominio, contribuisce a far chiarezza, unitamente alla esigenza della costituzione del fondo per i lavori straordinari di pari passo con il piano di riparto. 

Non sono mancati gli interventi dei presenti che hanno sottolineato l’assenza di alcuni argomenti come il riconoscimento della personalità giuridica del condominio e la necessità della trascrizione autonoma del regolamento di condominio attualmente regolato da una fumosa allegazione all’atto pilota. 

SUPERCONDOMINIO E PRIVACY 

Attenzione puntata anche sul supercondominio e sull’ampliamento dei poteri dei rappresentanti (eletti nei condominii con più di 60 condomini) non solo alle vicende ordinarie ma anche a quelle straordinarie. In tema di privacy il progetto prevede l’inserimento dell’amministratore come responsabile del trattamento, vuoto normativo che ad oggi prevede invece  una delibera ad hoc . 

CONSIDERAZIONI FINALI 

Sicuramente l’iniziativa della classe politica è lodevole soprattutto per aver coinvolto al tavolo, tecnici cultori della materia; tuttavia, occorrerà ampliare gli argomenti coinvolgendo altri temi quali il riconoscimento della personalità giuridica del condominio ed una maggior protezione dei condomini virtuosi. Altro aspetto attualmente lacunoso è quello della gestione transitoria del condomino dichiarato sciolto, a differenza della società in liquidazione non vi è infatti una normativa precisa che stabilisca procedure chiare per la liquidazione del condomino sciolto in attesa della costituzione dei nuovi condominii. 

È stato comunque precisato durante l’evento che questo costituisce un primo passo verso un confronto con associazioni e professionisti studiosi del settore condominiale, al fine di migliorare, modificare o integrare il testo oggi proposto. 

L’auspicio è quello che si giunga ad una riforma quantomai necessaria che consenta di riconoscere maggior professionalità, maggiori poteri ma anche giuste e non troppo gravose responsabilità per l’amministratore oltre ad una maggior tutela dei condomini virtuosi senza però trascurare l’aspetto sociale anche di chi verta realmente in difficoltà, istituendo strumenti di aiuto e collaborazione affinché la comunità condominiale possa essere vista come un luogo di ristoro conviviale e non di contenzioso.

Avv. Domenico Sarcina  

L’amministratore di condominio ha diritto a un periodo di ferie, proprio come qualsiasi altro professionista. Infatti, non esiste alcuna norma nel Codice Civile che vieti esplicitamente l’assenza per motivi personali o di riposo. Gli articoli 1129, 1130 e 1131 c.c., che disciplinano ruoli e responsabilità dell’amministratore, non impongono una presenza costante o ininterrotta.

Sebbene la legge consenta all’amministratore di allontanarsi temporaneamente, è fondamentale che la gestione del condominio non venga compromessa, in caso di urgenze o emergenze condominiali.

Per questo motivo, l’amministratore deve:

• Organizzare la propria assenza in modo responsabile
• Garantire la reperibilità telefonica o tramite altri canali in caso di necessità

L’utilizzo di call center è una soluzione a patto che l’operatore sia competente e conosca i fornitori da interpellare.

La chiave è la pianificazione e la responsabilità, affinché l’assenza non incida negativamente sul buon andamento della gestione condominiale.

La rivoluzione digitale nella gestione del condominio

La gestione condominiale sta vivendo una profonda trasformazione, spinta dall’integrazione di tecnologie digitali come Internet, firma elettronica, posta elettronica certificata (PEC) e intelligenza artificiale. Questi strumenti, ormai essenziali, semplificano e rendono più efficiente l’amministrazione condominiale, offrendo vantaggi concreti sia agli amministratori che ai condomini.

Tuttavia, la sfida attuale non è tanto l’adozione degli strumenti digitali quanto la diffusione capillare delle competenze digitali tra tutti i soggetti coinvolti, in particolare i condomini. La formazione digitale, quindi, diventa una priorità per colmare il divario tecnologico.

Connessione Internet: cresce l’accesso, ma restano le disuguaglianze

Secondo i dati ISTAT del 2024, l’86,2% delle famiglie italiane dispone di una connessione Internet, con un incremento del 2,5% rispetto al 2023. Il dato cresce al 93,4% tra le famiglie con membri di età compresa tra 16 e 74 anni, ma crolla al 60,6% nelle famiglie composte solo da anziani.

Il digital divide geografico resta evidente: il Mezzogiorno è in ritardo di 4,8 punti rispetto al Centro-Nord. Le regioni più digitalizzate sono Veneto, Friuli Venezia Giulia e Trentino-Alto Adige; fanalino di coda Sicilia, Molise e Basilicata.

Anche il livello di istruzione incide significativamente: la connessione è presente nel 98,3% delle famiglie con almeno un laureato, nel 94,4% con diploma superiore e solo nel 65,3% con licenza media.

Chi usa davvero Internet in Italia

L’81,9% della popolazione sopra i 6 anni ha utilizzato Internet negli ultimi tre mesi. L’uso è massiccio tra gli 11 e i 54 anni (oltre il 93%), ma cala drasticamente nella fascia 65-74 anni (68,1%) e oltre i 75 anni (31,4%). Nonostante ciò, si registra una crescita significativa proprio tra gli anziani: +7,6 punti per i 65-74enni e +6,7 per gli over 75.

Permangono differenze di genere: usa Internet l’84,5% degli uomini e il 79,5% delle donne. Il divario è inesistente sotto i 59 anni, ma aumenta con l’età, raggiungendo i 12 punti tra gli over 75.

Le attività digitali più diffuse sono: chat (73,4%), chiamate via web (66%), email (62%) e video in streaming (57,4%). Cresce anche la fruizione di servizi digitali bancari, sanitari e informativi.

Assemblee condominiali digitali: un’opportunità ancora poco sfruttata

La riforma dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile ha introdotto la possibilità di svolgere assemblee condominiali in videoconferenza, soprattutto durante l’emergenza sanitaria, ma il cambiamento incontra ancora resistenze.

Le principali difficoltà:

1. Resistenza culturale al cambiamento e preferenza per lo status quo.
2. Basso livello di alfabetizzazione digitale in alcune fasce della popolazione.
3. Timori legali sulla validità delle delibere adottate online.

L’assemblea in presenza resta un punto fermo, soprattutto per la semplicità di gestione e l’immediatezza dell’identificazione dei partecipanti. Tuttavia, i software di gestione condominiale oggi permettono la digitalizzazione delle convocazioni, rilevazione delle presenze, verbalizzazione e invio documentale via PEC.

La visione integrata analogico e digitale devono convivere

La normativa, modificata nel terzo e sesto comma dell’art. 66, prevede la videoconferenza come alternativa alla riunione in presenza, ma non ne incentiva l’utilizzo in modalità mista. Una scelta che limita la partecipazione di chi, per motivi personali o professionali, non può essere fisicamente presente ma è pienamente in grado di partecipare da remoto.

Promuovere una gestione condominiale più inclusiva richiede quindi un approccio ibrido: digitale e analogico insieme, per non lasciare indietro nessuno.

L’identificazione dei partecipanti

Uno dei nodi critici delle assemblee online è l’identificazione sicura dei partecipanti. La semplice visualizzazione video non è sufficiente a garantire l’identità dell’utente.

Il Codice dell’Amministrazione Digitale definisce l’identità digitale come la corrispondenza tra utente e attributi identificativi, mentre il regolamento eIDAS (UE 910/2014) stabilisce criteri chiari per l’autenticazione elettronica sicura.

In questo contesto, strumenti come SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale) e la Carta d’Identità Elettronica (CIE) si rivelano fondamentali per garantire l’affidabilità dell’identificazione. L’utilizzo di credenziali temporaneeinviate via canali certificati rappresenta un ulteriore strumento per tutelare la privacy e la sicurezza degli utenti.

Conclusione: verso un condominio digitale inclusivo

La transizione digitale nella gestione condominiale non è più un’ipotesi futura, ma una necessità presente. L’adozione di strumenti tecnologici può aumentare trasparenza, partecipazione e sicurezza, ma è fondamentale accompagnare il cambiamento con formazione, inclusione e strumenti normativi aggiornati.

Un condominio davvero moderno è quello che sa coniugare innovazione e accessibilità, permettendo a tutti di partecipare attivamente alla vita condominiale, sia in presenza che online.

In ambito condominiale, l’installazione di impianti di videosorveglianza nelle parti comuni di un condominio richiede una decisione formale dell’assemblea condominiale. 

Ai sensi dell’art. 1122-ter c.c., la delibera deve essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno la metà del valore dell’edificio. 

Accanto al consenso deve essere presentata anche una motivazione chiara che palesi un legittimo interessa (es. maggiore sicurezza) per giustificare l’installazione e dichiarare la presenza delle telecamere con cartelli evidenti a tutti.

Il rispetto della privacy è il tema più complicato da gestire e, al contempo, più importante. Il limite chiave è quello di evitare interferenze illecite nella sfera privata di chi abita il condominio, garantendo però un controllo delle aree comuni.

Chiarito quanto innanzi, le spese di istallazione e manutenzione del sistema di videosorveglianza nelle parti comuni del condominio vengono ripartite secondo i millesimi di proprietà. 

Dunque tutti i condomini devono contribuire alle spese e alla manutenzione ripartite per millesimi di proprietà.

In particolare, l’art. 1123, primo comma, c.c. recita: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Rispondendo al parere, il proprietario di un box del garage deve partecipare alla ripartizione di tutte le spese relative ai servizi di cui usufruisce (ascensore, videosorveglianza, riscaldamento ecc.).

Nel caso in cui il condomino non abbia alcun box auto, perciò non fruisce della videosorveglianza, perché collocata solo all’interno del garage, allo stesso non vanno imputate le spese di installazione e manutenzione dell’impianto.

Perciò, le telecamere installate solo in una determinata parte condominiale, le spese saranno ripartite solamente tra i condomini interessati.

In tema di impugnativa a delibera condominiale, il sindacato dell’autorità giudiziaria è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avendo riguardo all’osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale oppure all’eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui all’assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo è investito. 

Il codice civile non distingue tra delibere inesistenti, nulle, annullabili, irregolari, inefficaci ed invalide, tali espressioni sono state, infatti, create dalla dottrina e dalla giurisprudenza. In particolare, la giurisprudenza ha accentrato la sua attenzione sulla distinzione tra le delibere nulle ed annullabili, distinzione estremamente rilevante sotto il profilo pratico. 

Spartiacque per la distinzione tra le delibere nulle ed annullabili, in tema di condominio degli edifici è stata la pronuncia della Suprema Corte, a Sezioni Unite 7 marzo 2005, n.4806, nonché l’ulteriore pronuncia della Cassazione, sempre a Sezione Unite, 14 aprile 2021 n. 9839.

Chiarito quanto innanzi, il quesito posto rientra nell’alveo del c.d., eccesso di potere che i intende solamente qualora la decisione assembleare, nel concreto, determini esclusivamente nocumento per gli interessi collettivi e, di converso, anche per il singolo partecipe che ne lamenti la sussistenza, è evidente che oggetto di censura non potrà essere né l’an, né il quomodo della decisione ma soltanto se essa sia o meno riconducibile agli scopi gestionali. In altri termini, è ritenuto viziato da eccesso di potere il deliberato assembleare divergente dalla propria causa tipica oppure falsamente deviante dal suo modo di essere (Trib. Torino 18 novembre 2020, n. 3993).

Volendo, pertanto, trarne una prima definizione, può ritenersi che l’eccesso di potere ricorra qualora il deliberato assembleare, sebbene formalmente rispondente e riconducibile al pertinente paradigma normativo e regolamentare di disciplina, persegua obiettivi oggettivamente non riconducibili al governo delle parti e dei servizi comuni, alla conservazione e salvaguardia delle prime e alla prestazione e fruizione dei secondi, determinando nocumento agli interessi sia collettivi che individuali del singolo condomino che esprima la propria doglianza.

La Corte di Cassazione ha ribadito un principio importante in materia condominiale: la mancata regolare convocazione di un condomino costituisce un vizio procedurale che può inficiare la validità delle delibere assembleari. Tuttavia, spetta a chi contesta la convocazione fornire la prova dell’irregolarità. Una delle contestazioni è quella riguardante l’invio a mezzo mail ordinaria, ma ci sono i casi in cui questo strumento non comporta rischi d’impugnazione ?

Convocazione dell’assemblea: come deve essere fatta?

L’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale è un atto recettizio, ai sensi dell’articolo 1135 del Codice civile. Ciò significa che non è sufficiente la semplice spedizione, ma è necessaria la ricezione effettiva da parte del destinatario.

Invio con posta ordinaria: è valido?

L’art. 66 disposizioni di attuazione, elenca i mezzi per inviare l’avviso di convocazione (racconandata, pec, fax, consegna a mano ). L’uso della posta ordinaria per convocare i condomini pur non essendo espressamente previsto, è ammesso, a condizione che vi sia prova della ricezione. Alcune sentenze di merito riconoscono la validità dell’invio se seguito da una conferma di ricezione, anche tramite messaggio o firma.

Email ordinaria: quando è sufficiente?

Anche la posta elettronica ordinaria può infatti costituire piena prova, come previsto dall’articolo 2712 del Codice civile, purché il destinatario non ne disconosca il contenuto. In pratica, è possibile utilizzare l’email ordinaria per la convocazione se il condomino risponde o conferma la ricezione, anche solo brevemente. E’ consigliabile in ogni caso che l’amministratore, anche ai fini della privacy, si faccia sottoscrivere un modulo di autorizzazione all’invio a tale mail.

Sanatoria dell’irregolarità: la presenza in assemblea

Un elemento fondamentale riguarda la sanatoria delle irregolarità nella convocazione: la presenza del condomino in assemblea sana eventuali vizi della notifica. Partecipando, il condomino dimostra di essere stato comunque messo a conoscenza dell’incontro.

Nel contesto della gestione condominiale, l’art. 1134 del Codice Civile disciplina in modo stringente le condizioni alle quali un condomino può ottenere il rimborso delle spese sostenute per interventi sulla cosa comune, in assenza di previa autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea.
Secondo l’orientamento costante della giurisprudenza (Cass. n. 29336/2023; n. 27106/2021; n. 14326/2017), affinché tali spese siano rimborsabili, è necessario che il condomino dimostri il carattere di urgenza dell’intervento. L’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c., si configura quando le opere risultano indifferibili e necessarie a evitare un danno imminente al condomino stesso, a terzi o alla cosa comune, e quando non vi è stato il tempo materiale per coinvolgere tempestivamente l’amministratore o gli altri condòmini.

Tale disciplina si differenzia da quanto previsto dall’art. 1110 c.c. per la comunione ordinaria, dove il rimborso può essere concesso anche in presenza di semplice inerzia o trascuranza degli altri partecipanti. In ambito condominiale, invece, il diritto al rimborso richiede una valutazione rigorosa da parte del giudice, che deve accertare sia l’indispensabilità dell’intervento che l’impossibilità di ottenere una preventiva deliberazione collegiale.

In caso di mancata assunzione della decisione da parte dell’assemblea, anche di fronte a situazioni urgenti, o qualora la delibera adottata non venga eseguita, la legge non legittima l’intervento unilaterale del singolo condomino, ma prevede il ricorso all’autorità giudiziaria ex art. 1105, comma 4 c.c., richiamato anche dall’art. 1139 c.c.

Pertanto, il condomino che agisce di propria iniziativa per la conservazione della cosa comune senza i requisiti sopra indicati, non ha diritto ad alcun rimborso, anche in presenza di inerzia o negligenza degli altri comproprietari. La tutela delle parti comuni segue criteri di rigore e coordinamento tra i condòmini, escludendo gestioni individuali non autorizzate se non in casi realmente urgenti e documentati.

Con l’ordinanza n. 23893/2024, la Corte di Cassazione chiarisce un punto chiave per amministratori di condominio e condòmini: nessun obbligo di deposito preventivo dei giustificativi del bilancio, ma solo il dovere di consentirne la visione a chi lo richiede. Vediamo cosa dice la legge e cosa cambia nella gestione condominiale.

1. Cosa ha stabilito la Cassazione con l’ordinanza 23893/2024

La Suprema Corte ha ribadito che l’amministratore non è tenuto a depositare fisicamente la documentazione giustificativa del bilancio nei locali condominiali.

Il principio è chiaro:

«L’amministratore deve permettere ai condòmini di prendere visione e, se richiesto, estrarre copia dei giustificativi, a loro spese. Non è però obbligato a depositarli».

La giurisprudenza era già consolidata in tal senso (Cass. 1544/2004, Cass. 12650/2008, Cass. 16667/2017, Cass. 15996/2020), ma con questa nuova ordinanza si rinnova la chiarezza interpretativa.

2. Assemblea condominiale: serve il deposito dei documenti?

La risposta è no: secondo la Cassazione, neppure in occasione dell’assemblea condominiale l’amministratore è tenuto a depositare anticipatamente i giustificativi di spesa.

Ciò che conta è la possibilità di accesso e non la modalità fisica di esposizione.

3. Quali sono i riferimenti normativi?

Le norme da tenere presenti sono:

• Art. 1130-bis c.c.: indica gli elementi obbligatori del rendiconto condominiale (registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica);
• Art. 1129 e 1130 c.c.: disciplinano gli obblighi dell’amministratore e i diritti di visione dei condòmini.

4. Attenzione al regolamento di condominio

Nonostante la legge non imponga il deposito dei giustificativi, è fondamentale verificare il regolamento condominiale: potrebbero esserci clausole più dettagliate che stabiliscono modalità specifiche di consultazione.

Conclusione: trasparenza sì, ma su richiesta

Il principio cardine resta quello della trasparenza, ma a fronte di una richiesta esplicita. L’amministratore deve garantire l’accesso, ma non è tenuto a “esporre” i documenti.

Un equilibrio che tutela i diritti dei condòmini senza appesantire la gestione condominiale.

di Nicola Frivoli – Avvocato

QUESITO 

Se il comodatario/promissario acquirente di un appartamento (con preliminare di vendita) ha dei cani, che secondo alcuni condomini, disturbano troppo e sporcano, chi risponde di queste contestazioni, il solo comodatario/promissario acquirente o anche il proprietario dell’appartamento?

RISPOSTA

Il proprietario di un cane risponde direttamente dei danni cagionati dagli animali in virtù di un responsabilità oggettiva (art. 2052 c.c.)

In ambito condominiale, la legge di riforma del condominio (legge 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013) ha introdotto, all’art. 1138, comma 5, c.c. il quale prevede che «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici»
Però, il condomino è chiamato a rispondere sia in sede civile sia in sede penale dei danni cagionati (in caso di danni a cose altrui o di lesioni a persone per rumori molesti) a seguito delle violazioni commesse. Ad esempio, è condannato il proprietario del cane che abbaia disturbando i vicini, per violazione della quiete pubblico o riposo dei condomini (vedi Cass. pen. 6 ottobre 2017, n. 45967; Cass. pen. sez. III, 22 dicembre 2016, n. 54351).

Chiarito ciò, nel quesito posto, nel condominio, il comodatario risponde dei danni provocati dal proprio cane, sicchè le contestazioni vanno mosse direttamente al comodatario, sia dal Condominio che dai vicini.

Ad ogni buon conto, l’art. 70 disp. att c.c., prevede la possibilità dell’assemblea condominiale di comminare sanzioni pecuniarie per chi viola il regolamento condominiale da parte dei proprietari dei cani (es. sporcare l’uso delle aree comuni, come cortili, ascensori, portici scale, destinate all’uso collettivo). 

Per completezza espositiva, una soluzione per fare interrompere il continuo abbaiare di un cane in condominio e che molesta un vicino con rumori continui, è la possibilità da parte del locatore (comodante) di procedere al recesso  dal contratto di locazione o contratto di comodato (facoltà concessa ad entrambe le parti contrattuali), nelle modalità previste dalla legge,  per gravi motivi, che si possono individuare nelle molestie di fatto e di diritto nel rapporto di abitazione (Cass. civ. 30 maggio 2014, n. 12291)..

Quest’ultima è sicuramente una soluzione alternativa nelle mani dei proprietari degli immobili per dirimere la controversia sorta e far ritornare la “pace” in Condominio, anche se, come già ribadito, il vicino che subisce molestie potrà rivolgersi direttamente al proprietario del cane.

QUESITO
Il mio inquilino, moroso, irreperibile ha abbandonato nel mio cortile una vecchia auto e tre
motorini, posso cederli o comunque posso disfarmene?
RISPOSTA
Per il conduttore moroso necessita intraprendere l’azione per sfratto per morosità, attraverso
intimazione di sfratto per morosità (ex art. 658 c.p.c.), con il cui giudizio il locatore potrà ottenere
dal Tribunale competente l’emissione della convalida (ex art. 663 c.p.c.) attraverso la quale liberare
l’appartamento locato, in virtù di apposita procedura esecutiva di rilascio tramite Ufficiale
Giudiziario, previa notifica della menzionata ordinanza, con pedissequo atto di precetto(ex art. 605
c.p.c), e successivamente notifica del preavviso di rilascio, (ex art. 608 c.p.c.), per l’inizio della
procedura di rilascio con il primo accesso. Invece per i canoni impagati, può richiedere al Tribunale
adito, vista la persistenza della morosità, la contestuale emissione dell’ordinanza di convalida,
unitamente all’emissione del decreto ingiuntivo, per tutti i canoni scaduti a scadere (art. 664 c.p.c.)
e per procurarsi il titolo esecutivo per acquisire i veicoli.
Un accenno alla notifica degli atti processuali è necessario, perché bisognerebbe comprendere se il
conduttore sia ancora residente nell’abitazione, nel caso positivo, notificare normalmente
l’intimazione e quant’altro, ai sensi dell’art. 140 c.p.c., oppure provvedere alla notifica ex art. 143
c.p.c., considerando l’ultima residenza utile.
Chiarito quanto innanzi, e rispondendo al quesito, il locatore potrebbe intentare l’azione esecutiva
per la vendita dei veicoli menzionati (nella speranza che tali mezzi abbiano una valutazione),
oppure chiedere al Giudice dell’Esecuzione l’assegnazione diretta dei mezzi.
A mio parere tale procedura per l’acquisizione dei veicoli è onerosa, e non la ritengo vantaggiosa.
In luogo, della procedura summenzionata, dal 23 dicembre 2023 nuove regole assicurative sono
entrate in vigore, introducendo una novità che in molti non si aspettavano: l’obbligo di RC auto
anche quando i veicoli a motore si trovano in aree di sosta private.
Il decreto legislativo n. 184 del 22 novembre 2023 – entrato in vigore a partire dal 28 dicembre –
infatti, stabilisce che:“l’obbligo di assicurazione per la responsabilità civile si applica ai veicoli a
motore indipendentemente dalle caratteristiche del veicolo, dal terreno su cui è utilizzato e dal
fatto che sia fermo o in movimento” (Art. 193 CdS). Perciò l’obbligo si estende anche ai veicoli
utilizzati soltanto in zone il cui accesso è soggetto a restrizioni.
La soluzione alla problematica sollevata è quella di informare la Polizia Locale della presenza dei
mezzi (presumo privi di assicurazione), vista l’obbligatorietà dell’assicurazione per i veicoli nelle
aree private, e far provvedere al sequestro dei citati mezzi, oltre l’irrogazione delle sanzioni previste
dal Codice della Strada in capo al conduttore-proprietario oppure nei confronti di chi ne abbia la
proprietà.