ALL’ABBATTIMENTO DI ALBERI E’ PREVISTO NELL’ART. 1136, COMMA 4, C.C.

di Nicola Frivoli – Avvocato

QUESITO

Quale maggioranza serve per l’abbattimento di 44 alberi condominiali di diverse dimensioni?

RISPOSTA

L’art. 1136 c.c. prescrive specifiche maggioranze assembleari, di volta in volta, differenti a seconda della natura degli affari oggetto della decisione. A voler essere più precisi, le norme sul quorum deliberativo delle statuizioni dell’assemblea di condominio possono trovarsi o nel predetto art. 1136 c.c., direttamente o mediante specifico riferimento a tale norma, oppure in una norma speciale. Chiarito quanto innanzi, l’abbattimento di alberi ritenuti pericolanti, disposto con delibera condominiale, costituisce un intervento di manutenzione delle cose comuni e non un’innovazione di cui all’art. 1120 c.c., atteso che, con questo termine, si intende – non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, bensì solamente – quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria. Risulta, quindi, un principio consolidato quello secondo cui, in tema di condominio di edifici, costituisce innovazione ex art. 1120 c.c., non una qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entità materiale del bene operandone la trasformazione, oppure determini il mutamento della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite una diversa consistenza materiale o sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere, mentre, ove, invece, la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell’àmbito dell’art. 1102 c.c. che, pur dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c. (in tal senso, Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1999, n. 11936). Resta fermo il disposto del comma 4 dell’art. 1136 c.c., secondo cui “le deliberazioni che concernono riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma”, ossia, sia in prima che in seconda convocazione, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, in risposta del quesito posto (vedi Cass. Civ. sez. II, 1 marzo 2023, n. 6136).

di Nicola Frivoli – Avvocato

QUESITO

Volendo affittare settimanalmente un appartamento al mare, quali sono gli obblighi da rispettare? E’ necessario anche il codice identificativo?

RISPOSTA

La locazione breve è da considerarsi un rapporto locatizio ad uso abitativo, caratterizzato dalla brevità della durata e divenuto in questi anni, alla luce della recente introduzione normativa, strumento adottato nell’ambito turistico. Il regime delle locazioni brevi è disciplinato dall’art. 4 D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla L. 21 giugno 2017, n. 96. La menzionata norma attualmente specifica in modo puntale il significato delle locazioni brevi, secondo cui: “I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”. A questa disciplina puntale, è seguita dall’1 dicembre 2021 l’entrata in vigore delle regole contenute nel D.M. 29 settembre 2021, n 161. pubblicato in GU n. 273 relativo alla banca dati per il turismo. Per completezza, dal punto di vista fiscale, è applicabile la c.d. “cedolare secca che nel 2024, sale al 26% sugli affitti brevi, per l’esattezza, se il contribuente avesse soltanto un immobile locato con affitto breve, il prelievo della cedolare resterebbe quello di sempre, cioè fisso al 21%. Il balzo al 26% scatterebbe quindi dal secondo immobile e fino al quarto (Legge di Bilancio 2024 articolo 1, comma 63, legge n. 213/2023). Comunque dal quinto immobile, invece, sarà necessario aprire la partita Iva e si presume lo svolgimento in forma imprenditoriale dell’attività (art. 2082 c.c.). Infine, è stato introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per sostituire il Codice CIR (Codice Identificativo Regionale) già in vigore in diverse regioni italiane. Tale CIN viene rilasciato attraverso una procedura automatizzata dal Ministero del Turismo, previa specifica richiesta del locatore contenente i dati catastali e i requisiti di sicurezza e si applica agli immobili destinati ad affitti brevi, coinvolgendo tutte le tipologie di locazioni turistiche, strutture ricettive alberghiere e extralberghiere, comprese le case vacanze e appartamenti turistici. Sorge l’obbligo di esporre il Codice CIN all’esterno della struttura e su ogni annuncio online, sia su portali dedicati che su qualsiasi sito web dove la struttura viene pubblicizzata

di Nicola Frivoli – Avvocato

QUESITO

Sto per acquistare un appartamento in un edificio residenziale ma il venditore non trova il certificato di agibilità. Questo documento è indispensabile quando si rogita?

RISPOSTA

Il certificato di agibilità nella compravendita di un immobile, è un documento che garantisce il rispetto degli standard minimi di sicurezza, salubrità e igiene. In altre parole, tale certificato attesta l’agibilità della casa, ossia che l’edificio, le strutture e gli impianti in esso presenti sono stati realizzati secondo le vigenti normative. La richiesta del certificato di agibilità nella compravendita di un immobile, dev’essere presentata dal proprietario o da colui che ha ottenuto il permesso a costruire (se diverso dal proprietario). Il proprietario o costruttore, pertanto, provvederà a presentare al Comune l’autocertificazione dell’abitabilità della casa. Una volta effettuate le valutazioni del caso, gli uffici preposti rilasceranno il documento necessario. Sull’autocertificazione vale, comunque, la regola del “silenzio assenso”. In caso si autocertifichi, trascorsi 60 giorni e in mancanza di altre comunicazioni, si ritiene accertata l’agibilità della casa. Il certificato di agibilità è legato a doppio nodo con il concetto di commerciabilità, sia nell’accezione economica che in quella giuridica del termine. L’immobile privo di agibilità subisce esclusivamente un deprezzamento rispetto al valore che avrebbe in caso contrario e pertanto, pur se con maggiore difficoltà, può comunque essere oggetto di compravendita ed i relativi negozi saranno validi (c.d. commerciabilità giuridica del bene). E’ possibile inserire nel rogito una clausola di esonero di responsabilità del venditore per la mancata consegna del certificato di agibilità. Tale pattuizione non è nulla in quanto non è in contrasto con alcuna norma imperativa. A tal riguardo, la clausola contrattuale deve però essere formulata nel modo più chiaro possibile e pertanto l’inserimento in atto di una clausola nella quale si afferma che “il bene è trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova” non incide in alcun modo sugli obblighi in capo al venditore

di Nicola Frivoli – Avvocato

QUESITO

Cosa posso fare per obbligare l’amministratore a provvedere a risolvere problematiche sorte all’impianto fognario condominiale e a chi devo rivolgermi perché la situazione non sia pericolo dal punto di vista igienico sanitario?

RISPOSTA

L’amministratore di condominio è tenuto alla tutela della salute dei condomini (art. 32 Cost.), perciò deve provvedere a garantire il rispetto delle norme igienico sanitarie all’interno del condominio amministrato. Chiarito quanto innanzi, la problematica relativa all’impianto fognario condominiale (rientra nell’alveo dei beni comuni, così come indicati nell’art. 1117 c.c.) va risolta attraverso una pianificazione attenta e preventiva della manutenzione di tutti gli impianti, tra cui quello fognario. Tale pulizia deve essere affidata a ditte specializzate, che devono rilasciare le apposite certificazioni, per garantire la sicurezza e l’efficienza dell’intervento effettuato. La pulizia fognaria rientra nella c.d. manutenzione ordinaria, perciò le spese di tali interventi devono essere ripartite in base alle tabelle millesimali. Dunque, l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione assembleare per poter procedere con gli interventi di manutenzione ordinaria, però nel caso di inerzia del capo condominio sulla manutenzione delle cose comuni (tra cui gli impianti), è possibile revocare il suo mandato sia in sede assembleare che giudiziale. Al fine di assicurarsi che la situazione non crei problemi igienico-sanitario, è possibile rivolgersi all’Asl locale competente, la quale provvederà ad effettuare tutti gli accertamenti necessari ed ad individuare eventuali situazioni di rischio per la collettiva condominiale.