Il SUCCESSO DELLA COMUNICAZIONE TRA AMMINISTRATORE E CONDOMINI

Spesso crediamo di aver comunicato in maniera corretta ma sono gli altri doverci dare questo riscontro

Il successo della comunicazione è nel riscontro

La realtà da noi percepita non è detto che sia quella assoluta, a volte crediamo di aver comunicato il nostro pensiero in maniera corretta ma ci sbagliamo. Lo strumento attraverso il quale possiamo comprendere se abbiamo comunicato in maniera corretta è il riscontro fornito dell’altra parte. Il feedback positivo indicherà che la strada intrapresa è quella giusta e costituirà una traccia sulla quale proseguire, mentre quello negativo costituirà un motivo di riflessione e di analisi dei motivi dell’esito non positivo. Proprio la capacità di analisi del feedback negativo, individuando i fattori di criticità, può costituire un prezioso valore aggiunto se valorizzato (Esperienza è il nome che diamo ai nostri errori. Oscar Wilde)

L’amministratore di condominii può ottenere un riscontro sul successo della comunicazione nel recupero di un rapporto con un condomino, nella minore presenza di domande su alcuni argomenti trattati. Ovviamente le forme più evidenti di riscontro sono la conferma del mandato ad amministrare e l’approvazione di operazioni svolte in autonomia (intervento urgente – bontà di una spesa – affidabilità nella scelta di un fornitore ecc….) .

La creazione dell’empatia ed i canali di comunicazione (cenni)

L’espressione “mettersi nei panni degli altri” è conosciuta dai più, ma è una delle pratiche meno utilizzate di fatto. L’empatia è la capacità di un soggetto di mettersi in relazione con un altro soggetto, creando un rapporto di fiducia ed armonia, operazione possibile solo se si conoscono i canali con i quali comunica l’altro soggetto. Taluni preferiscono utilizzare il canale visivo, sono coloro i quali raccontano un fatto come se lo stessero rivivendo nella propria mente, come in un film. Altri prediligono il canale auditivo e dunque prestano più attenzione al suono delle parole ed altri prediligono quello delle emozioni, chiamato cinestesico, quello delle sensazioni corporee (il brivido, la c.d. pelle d’oca). Comprendere il canale preferito dell’interlocutore, facilita la creazione del rapporto ed una volta creato il rapporto a creare l’empatia che costituisce un’ancora duratura nel tempo favorendo la relazione.

La distorsione del linguaggio moderno, i social network

Il mondo attuale deve però fare i conti con altri canali di comunicazione quali quelli digitali. Le mail, le forme di messaggistica veloce, hanno preso il sopravvento perché i concetti possono essere comunicati in qualsiasi momento ed in qualsiasi luogo. Spesso però queste forme di comunicazione, generano incomprensioni e costituiscono una delle fonti d’interruzione di un rapporto personale e professionale, in quanto impediscono di creare l’empatia, vista l’assenza della forma non verbale. Le note vocali nella messaggistica, hanno in parte sopperito all’assenza del paraverbale nei social e le emoticon (faccine) sono dei surrogati del non verbale, ma è di tutta evidenza che tali forme non favoriscono una comunicazione corretta perché non permettono di sfruttare tutti gli strumenti di comunicazione.

Avv. Domenico Sarcina

La comunicazione è una competenza fondamentale per l’amministratore e spesso, se errata, può generare conflitti che sfociano in controversie.

L’espressione amministratore di condominii è ricondotta nell’immaginario popolare ad un servizio che si limita alla contabilità , alla conoscenza delle norme ed a tutta una serie di competenze tecniche. In realtà questo potrebbe essere vero se la figura dell’amministratore fosse dotata di piena autonomia gestionale, ma così non è !!!! L’amministratore gestisce dei processi che comprendono anche delle persone quali gli stessi condomini, i collaboratori, i fornitori e dunque comunicare in maniera efficace, assume un rilievo decisivo.

La comunicazione nelle sue forme, verbale e scritta, richiede particolare attenzione e lo sviluppo di specifiche competenze.

Uno dei principi fondamentali che bisogna tenere a mente in generale è che “non si può non comunicare”. In effetti anche il silenzio è denso di significati, può essere un segno di protesta (no comment) oppure di approvazione. La comunicazione errata può ingenerare equivoci, conflitti, questo perché il percorso della trasmissione della propria realtà all’altro, è irto di ostacoli generati da pregiudizi, generalizzazioni, credenze, retaggi culturali.

Le forme di comunicazione

La comunicazione si esprime in forma verbale, para verbale e non verbale. LA prima è la più conosciuta e riguarda le parole che si utilizzano, il linguaggio che dovrebbe far comprendere all’interlocutore i concetti che si vuole esprimere. Un linguaggio troppo tecnico però potrebbe essere incomprensibile per l’interlocutore dotato di conoscenze linguistiche e cultura generale diverse. Parlare per esempio di “adempimento di un’obbligazione pecuniaria ”con riferimento a somme da versare, è la normalità tra avvocati ma potrebbe non esserlo tra un avvocato ed un soggetto di estrazione diversa, in tal caso sarebbe meglio parlare di “pagamento” di somma. L’amministratore ha contatti con condomini di estrazione culturale diversa e pertanto deve imparare ad utilizzare il giusto linguaggio a seconda di chi si pone di fronte.

La forma di comunicazione para verbale è altrettanto importante ed è costituita dal tono della voce e dal volume di essa. Questi strumenti sono paragonabili ad una sottolineatura per rafforzare un concetto scritto. Occorre dunque saper gestire i tempi in cui usare la sottolineatura con il para verbale, aumentando il volume della voce oppure assumendo un tono differente tenendo presente sia il contesto in cui si svolge il colloquio che l’interlocutore che si ha di fronte. Aumentare il volume della voce durante un monologo quale ad esempio una relazione del proprio operato nella risoluzione positiva di una problematica condominiale, può enfatizzare la propria opera, generando consensi. L’aumento del volume durante una discussione personale con un condomino alterato, può invece accentuare il conflitto.

La forma non verbale di comunicazione è la più importante perché a volte i gesti ed i comportamenti valgono più delle parole e non sempre possono essere controllati perché generati automaticamente dal nostro cervello. L’incoerenza tra le parole e la gestualità (oppure i comportamenti), possono generare sfiducia e dunque compromettere uno degli elementi fondanti del mandato ad amministrare, quello del rapporto fiduciario. Il nostro cervello se stimolato da apposite domande o dalla trasmissione di sensazioni, può generare dei movimenti automatici che però esprimono uno stato d’animo. Grattarsi la testa è per esempio un segnale di incertezza oppure imbarazzo nella risoluzione di un problema; l’espressione ho un “grattacapo da risolvere” ne è la conferma. Senza voler esasperare il concetto, è fuori dubbio che ognuno di noi può riscontrare nella propria esperienza di tutti i giorni, la bontà di tali affermazioni.

La comunicazione scritta

Anche la comunicazione scritta, convocazioni, lettere di sollecito, avvisi in bacheca sono forme di comunicazione che spesso sono frettolose e trascurate ma che possono creare situazioni difficili da dirimere. Occorre pertanto riflettere attentamente sulle conseguenze di quello che scriviamo, mettendoci nei panni del destinatario.

QUESITO

In un condominio composto da quattro scale vi è la necessità di effettuare lavori di manutenzione straordinaria della rampa carrabile che, per regolamento condominiale e’ definita bene comune. Quale potrebbe essere il criterio di suddivisione della spesa tenuto conto che dalla rampa si accede ai garage (che sono solo 11 a fronte di una quarantina di condomini) e al cortile da cui si accede alle cantine (ogni condomino ne ha una). La rampa inoltre per un breve tratto funge altresì da copertura per sei cantine di proprietà di sei condomini.

RISPOSTA

La rampa di accesso carrabile è considerata una parte comune del condominio ed il criterio da adottare per il suo rifacimento è previsto dall’art. 1123, comma 1, c.c., in proporzione ai millesimi di proprietà.

Va precisato che le spese di manutenzione ordinaria e/o straordinaria non possono essere poste a carico di chi non ha né posti auto, né box o cantinole, né servitù di passaggio sulla rampa e sullo spazio di manovra e di accesso ai garage.  Le spese per la conservazione devono essere ripartite esclusivamente tra i condomini che fruiscono in proporzione ai rispettivi millesimi di ciascuno (in tal senso Cass. civ. sez. II, 28 agosto 2015, n. 17268).

 Posto ciò, seguendo questo ragionamento, se il proprietario non possiede un box o un garage, non sarà tenuto ad accollarsi eventuali spese per i lavori della rampa di acceso, salvo che una simile previsione non sia espressamente contenuta nel regolamento condominiale.

Per derogare alla norma ex art. 1123 c.c., occorre che la diversa convenzione sia adottata dal regolamento di natura contrattuale o dall’assemblea condominiale con voto favorevole dell’unanimità dei condomini. In tal contesto, ove il regolamento di condominio di natura pacificamente contrattuale sancisca che un determinato bene condominiale (specificamente la rampa di accesso alle autorimesse) è di proprietà comune e le spese ad esso relative sono da suddividersi secondo la tabella millesimale generale, va affermata la legittimità della delibera dell’assemblea condominiale che ponga tali spese, per millesimi di proprietà, anche a carico del condomino che di tale bene non faccia uso.

a cura dell’Avv. Nicola Frivoli

L’amministratore ha l’obbligo di permettere la visione della documentazione al condomino. L’obbligo enunciato è tipico del rapporto di mandato in cui, come ormai confermato dalla legge 220/2012, è inquadrato l’incarico di amministrare il condominio e deriva dall’art. 1713 c.c. “Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato”.

D’altronde l’art. 1129 c.c. al II comma prevede che sin dall’accettazione dell’incarico, l’amministratore debba comunicare il luogo in cui si trovano i registri di cui all’art. 1130 c.c. numeri 6 e 7 nonché i giorni e le ore per la loro consultazione. 

Il mancato ed ingiustificato accesso ai documenti e registri, può comportare la revoca dell’amministratore sia per la generica previsione di “gravi irregolarità” sia perché tale previsione è tipizzata dall’art. 1129 c.c. XII co. n.ri 6 e 7.

Il motivo di tali gravi inadempienze è riscontrabile nelle conseguenze che gli atti dell’amministratore hanno nei confronti del singolo condomino; nel mandato con rappresentanza infatti, gli atti dell’amministratore/mandatario, spiegano effetti direttamente nella sfera giuridica del condomino, generando in esso obblighi. E’ dunque comprensibile che il condomino debba avere un controllo sull’operato dell’amministratore e sulla sua gestione in qualunque momento (anche al di fuori del controllo in funzione del rendiconto in approvazione) senza bisogno di giustificarne le ragioni.

QUESITO

Sono proprietario di appartamento acquistato nel Luglio 2023 e sito al 5° ed ultimo piano (6° fuori terra). All’ esterno del balcone è presente il cornicione nero completo di guaina catramata (non so definirlo meglio, scusatemi). Il condomino al piano sottostante vuole che io ripari i danni che causano infiltrazioni. Lasciando perdere il  perché non abbiano chiesto intervento al precedente proprietario, e assodato che tocchi a me intervenire sul mio balcone, vi chiedo a chi tocchino le riparazioni del cornicione (in altri articoli in rete, leggo che debbano essere ripartite nella misura di 1/3 per me e 2/3 per il condominio).

RISPOSTA

Le problematiche afferenti il ripristino e/o riparazione dei cornicioni sono sempre di difficile soluzione.

Dal quesito emerge la presenza di un cornicione all’esterno di un balcone aggettante.

Un aspetto incontrovertibile va sottolineato, per costante giurisprudenza, che il cornicione è una parte di proprietà esclusiva non avendo alcuna funzione strutturale utile all’intero edificio (Cass. civ. 21 gennaio 2000, n. 637).

Chiarito quanto innanzi, la ripartizione delle spese col condominio per tali lavori è possibile solo alla presenza di elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore che hanno un’incidenza sul decoro dell’edificio.

Nella fattispecie sollevata però non appare in assoluto che il cornicione del balcone abbia alcun pregio che incida sull’armonia del fabbricato (cornicione nero completo di guaina catramata), perciò le spese da sostenersi sono tutte in capo al proprietario esclusivo del balcone.

Per completezza, per il cornicione condominiale, inteso come parte comune, le spese di conservazione e manutenzione del cornicione devono essere ripartite tra tutti i condòmini, ciascuno in proporzione alla sua quota espressa in millesimi.

di Nicola Frivoli – Avvocato

19 giugno 2024

L’amministratore in cui incarico è terminato, può essere oggetto di procedimento di revoca giudiziale?

L’art. 1129 c.c. riformato dalla legge 220/12 al 6 comma ha precisato che “l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e s’intende rinnovato per uguale durata”. Quanto dura l’incarico? Dalla entrata in vigore del nuovo art. 1129 c.c. si sono succedute varie tesi circa la durata dell’incarico dell’amministratore. L’espressione “s’intende rinnovato di uguale durata ” lascerebbe intendere che l’incarico possa durare 1 anno prorogato tacitamente di un altro anno al termine del quale l’incarico sarebbe da intendersi terminato, con l’obbligo dell’amministratore di convocare apposita assemblea per la conferma del mandato o per la nomina di altro amministratore. Non vi sarebbe dunque alcun obbligo di porre all’ordine del giorno la conferma al primo anno a meno di una richiesta espressa di revoca. Alcune pronunce si sono invece espresse in una proroga tacita all’infinito fino alla richiesta di revoca, tesi quest’ultima che esporrebbe eccessivamente l’amministratore ad una illegittimità dell’incarico e conseguente rischio di non vedersi riconosciuto il compenso per il periodo oltre la scadenza del secondo mandato stante la sua inerzia nel convocare l’assemblea con il punto all’ordine del giorno.

La natura della prorogatio imperii

L’amministratore in prorogatio imperii e dunque operante nonostante il proprio mandato sia scaduto, risponde ad un’esigenza di continuità nella gestione di un condominio allorchè in cui la figura dell’amministratore sia necessaria in presenza di almeno nove condomini, secondo il dettato dell’art. 1129 primo comma.

In questo periodo l’amministratore opera nel pieno delle proprie funzioni a differenza di quanto previsto dall’art. 1129 ottavo comma c.c. che impone all’amministratore lo svolgimento degli atti urgenti, senza aver diritto ad alcun compenso, nel periodo intercorrente dalla cessazione dell’incarico per revoca e nuova nomina accettata ed il passaggio di consegne. Tale norma ha il pregio di gestire questo delicato lasso di tempo salvaguardando il condominio nell’assolvere degli adempimenti ed al tempo stesso invogliando l’amministratore a consegnare con urgenza i documenti non vedendosi riconosciuto alcun compenso. La prorogatio può durare per molto tempo fino alla nuova nomina, vincolando di fatto l’amministratore ad operare nonostante sia dimissionario, motivo per cui la riforma ha previsto la possibilità per lo stesso amministratore, di richiedere all’Autorità Giudiziaria di disporre la sua revoca, in modo da potersi svincolare dalle responsabilità connesse ad un mandato non più gradito.

La revoca giudiziale

L’art. 1129 c.c. prevede casi specifici di revoca aprendo la casistica anche alle fattispecie non tipizzate ma fondate su inadempimenti gravi dell’amministratore nell’ambito del proprio mandato. Ma cosa succede nel caso della revoca giudiziale di un mandato scaduto? Secondo alcune pronunce ivi compresa quella in commento, non è possibile revocare giudizialmente un mandato scaduto e dunque ormai inefficace. Tuttavia non mancano le tesi contrarie, basate sull’assunto che in ogni caso l’amministratore in regime di prorogatio imperii operi nel pieno delle proprie funzioni e dunque il mandato debba intendersi espletato con tutti gli obblighi e diritti inerenti. D’altronde il procedimento di revoca, pur configurandosi come un procedimento non contenzioso di volontaria giurisdizione, costituisce un procedimento cautelare che consente, anche in presenza di un orientamento differente dell’assemblea che può dedursi anche dal mancato raggiungimento del quorum, di revocare l’amministratore. Il procedimento non è dissimile da quello previsto per la revoca degli amministratori e sindaci nella società, previsto dall’art. 2409 c.c.

(Conclusioni) In definitiva, la pienezza delle funzioni dell’amministratore in regime di prorogatio imperii , imporrebbe allo stesso di continuare ad adempiere agli obblighi previsti dalla legge nell’adempimento del mandato ad amministrare ed in mancanza , legittimerebbe il condomino a richiedere la sua revoca in caso di inadempimenti tipizzati dall’art. 1129 c.c. o comunque gravi irregolarità che possano costituire pregiudizio per il condominio.

Avv. Domenico Sarcina

L’amministratore si configura quale mandatario con rappresentanza della compagine condominiale, ed il rapporto intercorrente tra il capo condomino ed il condominio è disciplinato dalle norme degli artt. 1703 e ss c.c.  Il compenso dell’amministratore rappresenta una tra le voci di spesa più discusse e controverse all’interno dei rapporti condominiali, unitamente alle anticipazioni. Tra le varie novità apportate dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012 se ne annoverano alcune proprio in materia di compenso dell’amministratore. Disposizione fondamentale sul punto è rappresentata dall’art 1129, comma 14, c.c., in forza del quale «l’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta». La prescrizione di una specificazione analitica del compenso, prevista a pena di nullità della nomina, non intende solo precisare che l’importo dovuto è fisso ed onnicomprensivo, senza possibilità di ulteriori variazioni, ma significa, soprattutto, che esso non è il corrispettivo di un’attività di amministrazione semplice, che trovi attuazione in poche prestazioni sostanzialmente omogenee; la richiesta di una specifica analitica delle voci che danno titolo al compenso dell’amministratore è invece la spia della complessità e dell’eterogeneità dell’attività che egli è chiamato a svolgere. Premesso ciò, la disposizione consente che l’amministratore, quando si candida ad assumere la gestione condominiale, presenti un preventivo dove accanto ai singoli atti sia indicato il compenso che richiede, con la possibilità di indicare, per i lavori di rilevante entità, un compenso proporzionale al valore degli stessi.  In questo secondo caso, però, per non incorrere nella sanzione della nullità della sua nomina, è bene che chi si candida ad assumere l’amministrazione di un condominio indichi con assoluta chiarezza la tipologia dei lavori da svolgere e la percentuale stessa, e lo faccia al momento dell’assunzione dell’incarico o del suo rinnovo. In questo modo l’assemblea avrà a disposizione tutte le informazioni per deliberare in merito alla nomina, dovendo il rapporto fra condominio ed amministratore essere incentrato su principi di certezza e trasparenza. Il problema nasce quando l’assemblea delibera l’esecuzione di lavori straordinari, dove è probabile che l’amministratore sia chiamato a svolgere una maggiore attività. Anche in questo caso l’eventuale maggior compenso, non specificato al momento della nomina, deve essere deliberato dall’assemblea e non preteso a posteriori dall’amministratore sull’errato presupposto che così è stabilito dagli usi. Se l’assemblea nulla ha deliberato, nulla è dovuto all’Amministratore, oltre al normale compenso accordatogli, dovendosi ritenere che anche gli interventi straordinari da eseguirsi sull’immobile riguardino opere comunque necessarie alla conservazione dei beni comuni e, quindi, ricadano attività rientranti nelle sue ordinarie attribuzioni.

Per completezza espositiva, per fornire una guida agli amministratori di condominio per una corretta determinazione del compenso da presentarsi al consesso con la redazione di apposito preventivo, preciserei tre modalità:

1. quantificare il compenso nella previsione di una somma fissa mensile molto bassa correlata poi da una serie di aumenti in base al numero di assemblee convocate, di incassi effettuati, oppure di operazioni bancarie, in entrata o uscita, che si andranno a compiere;
2. quantificare il compenso dell’amministratore è quello di distinguere tra ordinaria e straordinaria amministrazione, prevedendo una somma fissa ed onnicomprensiva per la prima e una percentuale sul valore della seconda;
3. quantificare il compenso con una somma totale per tutta l’attività di gestione senza distinzioni di sorta.

L’amministratore del condominio opera in regime di rappresentanza volontaria dei partecipanti al condominio, e come tale è soggetto alla disciplina comune dell’art. 1703 ss. c.c., applicabile a qualsivoglia mandatario, ed a quella specifica dell’art. 1130 c.c., salvo – come si è precisato innanzi – i maggiori poteri che il regolamento di condominio o l’assemblea dei condomini possono conferirgli ai sensi dell’art. 1131, comma 1, c.c. In tale veste giuridica, pertanto, egli eroga le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni (art. 1130, n. 3, c.c.). Chiarito quanto sopra, l’amministratore, nell’espletare la propria attività di gestione, ha diritto a ricevere un compenso, che deve essere determinato con un apposito preventivo analitico prodotto al consesso al momento della nomina ed approvato dallo stesso. Anche per le conferme successive dell’incarico di mandatario, le deliberazioni devo contenere l’indicazione del compenso – con la precisazione anche dell’IVA e contributo previdenziale, se dovuto – ed è possibile anche de relato far riferimento alla delibera di nomina o quella di conferma dell’anno precedente (Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2017, n. 21966; Trib. Busto Arsizio 10 gennaio 2020; Trib. Palermo 9 febbraio 2018).  Tuttavia, nel rapporto di mandato tra condomini e amministratore, quest’ultimo non ha potere di spesa, ma il diritto al rimborso delle anticipazioni solo qualora la detta spesa sia approvata dall’assemblea, come già ribadito, in quanto il credito del capo condomino non è né liquido né esigibile. In tema di legittimazione attiva, il legittimato a richiedere le anticipazioni è l’amministratore sia che in carica, che sostituito; per la legittimazione passiva, si potrà rivolgere sia al condominio che ai singoli condomini per quota. La normativa sul mandato, e non quella sull’arricchimento senza causa, fa sì che l’obbligazione al rimborso sorge al momento dell’effettiva anticipazione, data dalla quale iniziano a decorrete gli interessi (Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2006, n. 7498). Per quanto concerne la prescrizione, sulle anticipazioni va riconosciuta quella ordinaria decennale, perché le dette anticipazioni non sono da considerarsi credito periodico, quindi, non è applicabile la prescrizione quinquennale; il termine della prescrizione decorre dall’approvazione del rendiconto (Cass. civ., sez. II, 4 ottobre 2005, n. 19348). Per quanto riguarda il rapporto di mandato che intercorre tra amministratore e condominio, si rileva che la norma di cui all’art. 1720 c.c. prevede per il mandante l’obbligo di rimborsare il mandatario delle anticipazioni da lui fatte, però tale norma deve essere correlata con i principi in materia di condominio e spese condominiali. Infatti, tali spese anticipate, per essere richieste dal mandatario devono passare dal vaglio dell’assemblea condominiale per la loro previsione e ratifica, senza le quali il credito dell’amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile. Ne consegue che l’amministratore di condominio cessato dall’incarico è attivamente legittimato a proporre l’azione per il recupero delle somme da lui anticipate nell’interesse del condominio nel corso della sua gestione, che risultino dalla deliberazione di approvazione del rendiconto, nei confronti dei singoli condomini per le quote rispettivamente a loro carico (Cass. civ., sez. II, 26 febbraio 2019, n. 5611; Cass. civ., sez. VI, 17 agosto 2017, n. 20137; App. Catania 27 maggio 2021).  Tale legittimazione attiva trova il suo fondamento nelle specifiche funzioni dell’amministratore previste dalla legge (art. 1130, n. 3, c.c. e art. 1135, n. 3, c.c.) e, più in generale, nella disciplina del rapporto di mandato, qual è quello configurabile tra i condomini e l’amministratore. Sicchè l’amministratore non ha diritto al rimborso delle spese anticipate se non risultino contabilizzate nel rendiconto approvato dall’assemblea condominiale  (Trib. Torino 16 ottobre 2020, n. 3611). Perciò, in mancanza della necessaria approvazione dell’assemblea condominiale, i crediti eventualmente risultanti in favore dell’amministratore dai rendiconto predisposti unilateralmente non possono dirsi liquidi ed esigibili. In altri termini, nell’ipotesi di mandato oneroso, il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale. In conclusione, l’amministratore di condominio, che rivendica dei crediti rinvenienti da anticipazioni e compenso, deve provare il requisito della esigibilità e liquidità con l’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea condominiale (Trib. Bari 26 febbraio 2024, n. 964).

Avv. Nicola Frivoli

È stato pubblicato nella G.U. del 29 maggio 2024, n. 124, il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” (decreto “salva casa”), con un nuovo importante pacchetto di modifiche al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). 

Con tale intervento normativo il legislatore ha incluso interventi che non richiedono alcun titolo abilitativo, permesso e/o comunicazione, perché ritenute non eccessivamente impattanti.

In particolare, con il decreto salva casa non necessita più titolo edilizio per l’installazione di tende da sole, anche con strutture fisse, purchè non creino spazi chiusi, nonché i VEPA (vetrate panoramiche amovibili), possono essere realizzate per la impemiabilizzazione anche di porticati.

Dunque, con le novità introdotte, rientrano anche:

l’installazione di pompe di calore fino a 12 kw; la rimozione di barriere architettoniche;l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge ma anche di porticati rientranti all’interno dell’edificio; le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici ossia tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.

La disposizione precisa, altresì, che le opere in oggetto non possono determinare la creazione di un organismo edilizio rilevante e, comunque, di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

Per completezza, tra le modifiche apportate dal decreto “salva casa” una di particolare rilievo è quella all’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 riguardante il cambio di destinazione d’uso rilevante. Quanto al cambio di destinazione d’uso, il Legislatore ha previsto che nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.