L’arte di amministrare un condominio, consiste principalmente nella capacità di inventare soluzioni per evitare conflitti e garantire servizi.

Gestire i conflitti in un condominio e garantire i servizi, sono esigenze connesse tra loro: Come potrebbe l’amministratore garantire i servizi se non riuscisse a convincere i condomini a rispettare le regole? Come potrebbe convincere i fornitori ad intervenire nelle urgenze imprevedibili anche in assenza di fondi disponibili?

Il conflitto è una costante nella nostra vita e non necessariamente dobbiamo intenderlo come un aspetto negativo, ma come un modo di confrontarsi apertamente che può generare aspetti positivi purché risolto con reciproca soddisfazione e nel minor tempo possibile. La diversità culturale, le esigenze diverse e la convivenza, rappresentano fattori che determinano un’alta conflittualità in un condominio che l’amministratore è chiamato a risolvere.  

L’arte nella gestione dei conflitti non è quella di saper utilizzare gli strumenti coercitivi, quali le azioni giudiziarie per recupero crediti o più in generale per il rispetto delle regole, ma quella di prevenire i conflitti prima che essi sfocino in rigide controversie, matasse difficili da sbrogliare.  

L’amministratore, per queste motivazioni deve sviluppare competenze e conoscenze in tema di comunicazione e creazione di empatia, imparando ad ascoltare attivamente, riconoscendo i canali comunicativi che preferisce l’interlocutore sintonizzandosi sui medesimi per stabilire un rapporto e creare un’empatia. 

Ogni conflitto è composto mediamente, nell’80% da questioni personali e solo 20% da interessi, risultando dunque centrale separare i due elementi risolvendo gli stessi con priorità per le prime. L’amministratore, sia egli coinvolto direttamente in un negoziato di conflitto, sia egli un mediatore di conflitti, dovrà imparare le tecniche di persuasione e comunicazione non violenta, imparando ad usare le parole, il tono della voce ma anche il linguaggio non verbale, in maniera accomodante.

La capacità di organizzare i servizi e garantire un’efficiente organizzazione di essi, oltre ad essere connessa a quella comunicativa, passa anche attraverso la conoscenza delle tecniche di gestione del team che siano essi dipendenti o collaboratori quali fornitori. Uno dei procedimenti più importanti e delicati è quello del conferimento della delega e la gradazione di autonomia del delegato.  

L’uso della tecnologia è entrato poi prepotentemente tra le caratteristiche dell’amministratore, chiamato a confrontarsi con strumenti digitali quali la posta certificata, la firma digitale, le videoconferenze e l’intelligenza artificiale.

La formazione nelle competenze non solo tecniche ma anche quelle trasversali e cioè utili in tutti gli ambiti personali e lavorativi, rendono l’attività dell’amministratore un’arte che può garantire molte soddisfazioni.

Domenico Sarcina 

di Nicola Frivoli – Avvocato

QUESITO

Se il comodatario/promissario acquirente di un appartamento (con preliminare di vendita) ha dei cani, che secondo alcuni condomini, disturbano troppo e sporcano, chi risponde di queste contestazioni, il solo comodatario/promissario acquirente o anche il proprietario dell’appartamento?

RISPOSTA

Il proprietario di un cane risponde direttamente dei danni cagionati dagli animali in virtù di un responsabilità oggettiva (art. 2052 c.c.) In ambito condominiale, la legge di riforma del condominio (legge 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013) ha introdotto, all’art. 1138, comma 5, c.c. il quale prevede che «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici» Però, il condomino è chiamato a rispondere sia in sede civile sia in sede penale dei danni cagionati (in caso di danni a cose altrui o di lesioni a persone per rumori molesti) a seguito delle violazioni commesse. Ad esempio, è condannato il proprietario del cane che abbaia disturbando i vicini, per violazione della quiete pubblico o riposo dei condomini (vedi Cass. pen. 6 ottobre 2017, n. 45967; Cass. pen. sez. III, 22 dicembre 2016, n. 54351). Chiarito ciò, nel quesito posto, nel condominio, il comodatario risponde dei danni provocati dal proprio cane, sicchè le contestazioni vanno mosse direttamente al comodatario, sia dal Condominio che dai vicini. Ad ogni buon conto, l’art. 70 disp. att c.c., prevede la possibilità dell’assemblea condominiale di comminare sanzioni pecuniarie per chi viola il regolamento condominiale da parte dei proprietari dei cani (es. sporcare l’uso delle aree comuni, come cortili, ascensori, portici scale, destinate all’uso collettivo). Per completezza espositiva, una soluzione per fare interrompere il continuo abbaiare di un cane in condominio e che molesta un vicino con rumori continui, è la possibilità da parte del locatore (comodante) di procedere al recesso dal contratto di locazione o contratto di comodato (facoltà concessa ad entrambe le parti contrattuali), nelle modalità previste dalla legge, per gravi motivi,che si possono individuare nelle molestie di fatto e di diritto nel rapporto di abitazione (Cass. civ. 30 maggio 2014, n. 12291).. Quest’ultima è sicuramente una soluzione alternativa nelle mani dei proprietari degli immobili per dirimere la controversia sorta e far ritornare la “pace” in Condominio, anche se, come già ribadito, il vicino che subisce molestie potrà rivolgersi direttamente al proprietario del cane.

di Nicola Frivoli – Avvocato

QUESITO

Quale quorum deliberativo necessita per procedere alla soppressione del servizio di portierato?

RISPOSTA

Tra i dipendenti del condominio spicca la figura professionale del portiere, le cui prestazioni interessano, per un verso, il servizio che viene reso in favore della compagine condominiale, per altro verso, il rapporto di lavoro che si instaura con il detto condominio, e proprio al fine di assicurare la presenza del medesimo portiere nell’edificio, in molti regolamenti, si prevede la destinazione ad alloggio di alcuni locali di proprietà comune, oltre l’ambiente denominato portineria. Qualora un servizio condominiale (nella specie: portierato) sia previsto nel regolamento di condominio, la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’art. 1136 comma 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio) richiamato dall’art. 1138 comma 3, c.c. Quindi poiché il servizio di portierato attiene a vicende condominiali e non riguarda i diritti dei singoli, non v’è motivo per dubitare che pure in queste circostanze la decisione possa essere presa con le maggioranze indicate dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. Da queste considerazioni si può trarre una conclusione: è l’assemblea e non l’amministratore l’organismo condominiale cui spetta la competenza a decidere

di Nicola Frivoli – Avvocato

QUESITO

In un condominio residenziale dotato di 9 box interrati, sono proprietario solo di un box auto.I box sono raggiungibili in auto solo tramite un elevatore per auto (montauto) e a piedi tramite una scala. Il ‘montauto’, a causa della sua vetustà, si è irreparabilmente rotto ed è indispensabile sostituire tutto l’impianto.Come deve essere la corretta distribuzione delle spese ordinarie (condominiali) e straordinarie (sostituzione montauto)?

RISPOSTA

Il montauto non è altro che un ascensore per auto che ci permette di spostare un auto su più livelli. Si tratta di un piano di carico che si alza o si abbassa tramite una pulsantiere, dove sono collocati i pulsanti dell’elevatore. Per come è descritto lo stato dei luoghi, a meno di particolari norme presenti nel regolamento condominiale, si applica l’art. 1123, 2° comma c.c., per cui sono tenuti a pagare solo coloro che hanno i posti auto. Di solito le spese vanno ripartite applicando le tabelle millesimali, in particolare la tabella di proprietà a meno chè, quando fu installato, non si sia stabilito un diverso criterio. Inoltre, si dovrebbe sapere se tutti i condomini all’epoca hanno partecipato all’installazione, o solo alcuni.

di Nicola Frivoli – Avvocato

QUESITO

Il mio inquilino, moroso, irreperibile ha abbandonato nel mio cortile una vecchia auto e tre motorini, posso cederli o comunque posso disfarmene?

RISPOSTA

Per il conduttore moroso necessita intraprendere l’azione per sfratto per morosità, attraverso intimazione di sfratto per morosità (ex art. 658 c.p.c.), con il cui giudizio il locatore potrà ottenere dal Tribunale competente l’emissione della convalida (ex art. 663 c.p.c.) attraverso la quale liberare l’appartamento locato, in virtù di apposita procedura esecutiva di rilascio tramite Ufficiale Giudiziario, previa notifica della menzionata ordinanza, con pedissequo atto di precetto(ex art. 605 c.p.c), e successivamente notifica del preavviso di rilascio, (ex art. 608 c.p.c.), per l’inizio della procedura di rilascio con il primo accesso. Invece per i canoni impagati, può richiedere al Tribunale adito, vista la persistenza della morosità, la contestuale emissione dell’ordinanza di convalida, unitamente all’emissione del decreto ingiuntivo, per tutti i canoni scaduti a scadere (art. 664 c.p.c.) e per procurarsi il titolo esecutivo per acquisire i veicoli. Un accenno alla notifica degli atti processuali è necessario, perché bisognerebbe comprendere se il conduttore sia ancora residente nell’abitazione, nel caso positivo, notificare normalmente l’intimazione e quant’altro, ai sensi dell’art. 140 c.p.c., oppure provvedere alla notifica ex art. 143 c.p.c., considerando l’ultima residenza utile. Chiarito quanto innanzi, e rispondendo al quesito, il locatore potrebbe intentare l’azione esecutiva per la vendita dei veicoli menzionati (nella speranza che tali mezzi abbiano una valutazione), oppure chiedere al Giudice dell’Esecuzione l’assegnazione diretta dei mezzi. A mio parere tale procedura per l’acquisizione dei veicoli è onerosa, e non la ritengo vantaggiosa. In luogo, della procedura summenzionata, dal 23 dicembre 2023 nuove regole assicurative sono entrate in vigore, introducendo una novità che in molti non si aspettavano: l’obbligo di RC auto anche quando i veicoli a motore si trovano in aree di sosta private.Il decreto legislativo n. 184 del 22 novembre 2023 – entrato in vigore a partire dal 28 dicembre – infatti, stabilisce che:“l’obbligo di assicurazione per la responsabilità civile si applica ai veicoli a motore indipendentemente dalle caratteristiche del veicolo, dal terreno su cui è utilizzato e dal fatto che sia fermo o in movimento” (Art. 193 CdS). Perciò l’obbligo si estende anche ai veicoli utilizzati soltanto in zone il cui accesso è soggetto a restrizioni. La soluzione alla problematica sollevata è quella di informare la Polizia Locale della presenza dei mezzi (presumo privi di assicurazione), vista l’obbligatorietà dell’assicurazione per i veicoli nelle aree private, e far provvedere al sequestro dei citati mezzi, oltre l’irrogazione delle sanzioni previste dal Codice della Strada in capo al conduttore-proprietario oppure nei confronti di chi ne abbia la proprietà.

di Nicola Frivoli – Avvocato

QUESITO

Da possessore di auto elettrica vorrei installare un punto di ricarica nella mia autorimessa? Come posso fare?

RISPOSTA

Nell’ambito condominiale vi sono delle regole da seguire nel caso il box si trovi in un condominio e come utilizzare le prese elettriche. La prima cosa da chiarire è la seguente: è vietato utilizzare la linea di energia elettrica che arriva nel box, se questa deriva da un impianto comune. In altri termini, se si utilizza l’energia elettrica per ricaricare la propria auto, scooter o bici, tutte elettriche, questa dovrà essere derivata direttamente dal contatore dell’abitazione, condividendo il carico di tutte le utenze di casa. La convivenza di questi veicoli elettrici con il condominio, però, non è semplice e di facile soluzione. Vi è una importante novità: negli stabili residenziali di nuova costruzione dal 2020, è obbligatoria la predisposizione di una colonnina elettrica condivisa (con più di dieci unità abitative). Dunque, ciascun condomino ha il diritto di dotare il proprio box di un impianto idoneo, senza che un’assemblea di condominio lo blocchi nell’installazione della colonnina elettrica. Perciò, il condomino dovrà chiedere al suo fornitore di energia di aumentare la potenza disponibile, passando dai canonici 3kw a 4,5 Kw o 6 Kw.

di Nicola Frivoli – Avvocato

QUESITO

Volendo vendere una casa ereditata dai mie genitori mi sono accorto che sulla piantina catastale non è riportata una apertura, su un balcone aggettante ad angolo. Cosa dovrei fare per vendere l’immobile secondo la legge?

RISPOSTA

La planimetria catastale è il disegno in scala 1:100 o 1:200 che rappresenta l’unità immobiliare. Contiene le principali informazioni tecniche di un’unità: esposizione, confinanti, destinazioni d’uso degli ambienti, altezze. La planimetria della casa, al suo acquisto, è registrata al Catasto (un’Agenzia del Territorio) e riporta parametri e caratteristiche esattamente corrispondenti alla realtà. Quando questi parametri cambiano, il Catasto deve essere avvisato di tale modifiche e bisogna passare alla registrazione di un nuovo documento, aggiornato. L’aggiornamento della planimetria catastale va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori e sicuramente prima del collaudo e del certificato che attesti la conclusione. Presentare questo documento in ritardo rispetto alla fine dei lavori comporta sanzione che si prescrivono in 5 anni. Vi sono diversi motivi di modifica della piantina catastale: 1) si voglia vendere l’immobile modificato; 2) si voglia chiedere un mutuo in banca per acquistare quell’immobile; 3) si necessiti di un certificato di agibilità. Nella fattispecie esaminata, siamo nell’alveo della modifica tardiva dell’unità immobiliare per la vendita della stessa (anche se per evidente inerzia del venditore dell’epoca). Per introdurre la procedura si ha necessità della presenza di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), che dopo aver rilevato la problematica (es. finestra non inserita dal costruttore), dovrà introdurre la procedura DOCFA. In base alla normativa vigente, la presentazione degli atti di aggiornamento del Catasto dei Fabbricati prevede il versamento dei tributi speciali catastali.Va, altresì, evidenziato che se la variazione catastale è richiesta dopo 20 anni dalle modifiche all’immobile, sarà applicata una sanzione massima, prevista dall’art. 2, comma 12, d.lgs n. 23/2011. Questa è la procedura da seguirsi, però sarebbe opportuno, sempre tramite un tecnico, verificare se il progetto del Costruttore dell’epoca (da trovarsi nell’Archivio del Comune di riferimento), contenga o meno tale finestra nel predetto progetto, e che per una errata rappresentazione grafica non sia stata inserita.